Каждому из нас, когда-либо приходилось или еще придется решать проблемы, связанные с недвижимостью. Это может быть покупка квартиры или ее продажа, обмен одной жилой площади, на другую, покупка коттеджа, дачи, земли или домовладения, оформления договора дарования, на выше перечислены объекты недвижимости и так далее Все эти процедуры можно объединить общим понятиям:

операции с недвижимостью.

Если такие операции с недвижимостью, как например оформление квартиры в собственность, в некоторых случаях, можно сделать самостоятельно, то более сложные операции, связанные с оформлением в собственность земли или недостроенного объекта, типа покупки загородного дома в новом коттеджном поселке, который строится, оформить самостоятельно и без помощи специалиста, затруднительнее

Так, что такое операция?

Под операцией законодатель признает действия физических и юридических лиц, направленные на установление, прекращение или изменение гражданских долгов и прав (ст. 153 ГК РФ). В зависимости от того, сколько лиц учувствуют в осуществлении данных действий, операции, разделяют на односторонние, двусторонние и многосторонние операции.

Односторонней операцией считается операция, для осуществления которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Как правило, она может создавать права и обязанности для других лиц лишь в том случае, когда возникновение таких прав и обязанностей в зависимости от действий лица, которое осуществляет операцию, прямо предусмотрено законодательством или соглашением с этими лицами. К односторонним операциям, например, относятся: выдача доверенности, принятия, или отказ от наследства, отказ от выполнения договора, заявление о зачете и так далее

Операции, которые не попадают под определение односторонних, есть

многосторонними и имеют особенное название:

договор. Для осуществления данных операций необходимый согласован выражение воли два или более за стороны.

Документально операции фиксируются договорами, которые в свою очередь также имеют классификацию и бывают два видов: возмещающие и безвозмездные.

Возмещает является договор, в котором одна сторона должна получить вознаграждению или плату за выполнение своих обязанностей. До подобных договоров можно отнести договор покупки-продажи, аренду, найму и другие.

В случае, когда одна сторона обязывается предоставить услуги или товар второй стороне без получения от нее платы, то дан

договор является безвозмездным. Договор дарования – является классическим примером безвозмездного договора.

Когда договор вступает в силу и является юридическим документом?

Договор вступает в силу и становится обязательством для сторон, которые заключили его, из момента вывод. (Ст. 425 ГК РФ). Возникает второй вопрос:

когда договор можно считать заключенным? Относительно договоров операций, которые заключаются при оформлении, с недвижимостью есть особенности. Некоторые виды операций с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В этом случае договор считается помещенным с момента его регистрации. На законодательном уровне это правило вытекает из пункта 3 статья 433 ГК РФ.

Обязательная государственная регистрация при оформлении операций с недвижимостью предусмотрена для следующих договоров:

договор покупки-продажи помещений жилищного назначения (жилого дома, квартиры, комнаты, судьбы, в праве общей собственности на указанные объекты недвижимого имущества);

договор дарования недвижимости независимо от вида объекта;

договор обмена (мины) помещений жилищного назначения;

договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в частности договоры пожизненного содержания с содержанием;

договор о залоге недвижимости (например, об ипотеке);

договор аренды недвижимости на срок не менее 1 года;

договор продажи коммерческого предприятия, как имущественный комплекс и так далее

Если федеральным законом не предусмотрена государственная регистрация договора, то он вступает в свою законную силу с момента его подписания сторонами, а также из другого момента, обусловленного сторонами.

Также в некоторых случаях существует

обязательное нотариальное удостоверение договора, оно установлено для договора пожизненного содержания с содержанием, ренты и брачного договора. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны, имеют право заверить договор оформления операции с недвижимостью нотариально по своему собственному желанию.

Нотариальному удостоверению подлежат также:

договор уступки права требования, если операция была нотариально засвидетельствована;

некоторые виды доверенности;

договор перевода длинная по нотариально заверенной операции;

предыдущий договор, если основной договор в дальнейшем будет заключаться в нотариальной форме.

Стоит отметить, что

дополнительный договор - это предшественник основного. Необходимость в предыдущем договоре возникает при выводе в будущем основного договора, который требует государственной регистрации (договоры покупки-продажи или мины жилищных помещений (п.2 ст.558, П.2 ст.567 ГК РФ); договоры дарования недвижимости (п.3 ст.574 ГК РФ); аренда здания (сооружения) на срок не меньше одного года (п.2 ст.651 ГК РФ); перевод длинная по зарегистрированной операции (ст.391 ГК РФ); и др.

Согласно Гражданскому кодексу, по предыдущему договору стороны обязываются заключить в будущем основной договор о выполнении работ, предоставления услуг и передачи недвижимого имущества, на условиях, предусмотренных предыдущим договором. В предыдущем договоре должна содержаться информация о предмете и других существенных условиях основного договора, а также о сроке, в который должен быть помещен основной договор. В случае, когда в предыдущем договоре срок не обусловлен, то основной договор должен быть помещен в течение одного года с момента вывода предшествующего.

Еще одно важно вопрос, связанный с недвижимостью это признание операции с объектами недвижимостью недействительной. Операции с объектами недвижимости могут быть признаны недействительными в следующих случаях:

Операция осуществляется недееспособным гражданином. Согласно статьям 32, 33 ГК РФ недееспособными признаются граждане, ограниченные судом в дееспособности в результате злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, а также те, которые признаны судом недееспособными в результате психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значения своих действий и руководить ими. Вследствие этого над такими гражданами судорог устанавливается опека. Опекуны через закон являются представителями подопечных и осуществляют от их имени и в их интересах все необходимы операции. Опекуны дают согласие на осуществление тех операций, какие граждане, которые находятся на попечении, не имеют право осуществлять самостоятельно, в частности какие-либо операции с имуществом: продавать, даровать, завещать, обменивать, покупать. На основании ст. 37 ГК РФ опекун, опекун, их супруги и близкие родственники, не имеет право осуществлять операции с подопечным, также не в праве представлять его при выводе операций или при ведении судебного дела. Статьей 43 Основ законодательства РФ о нотариате установлено: "При удостоверении операций выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, которые принимают участие в операциях. В случае осуществления операции представителем проверяются и его полномочия". Однако в законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер осуществляемых им действий и осознает ли правовые последствия операции, поскольку продажа, завещание, обмен, дарование жилья, могут существенно ухудшить положение гражданина, что и становится причиной криминальной ситуации на рынке жилья. Наибольшее число кабальных операций происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но в сущности не могут отдавать себе отчет в осуществляемых действиях. Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и других общественных организаций, прокурора, органа опеки и опеки, психиатрического учреждения, может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае операция, осуществленная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент осуществления операции гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Недействительность операций, осуществленных гражданами, не способными понимать значения своих действий. Закон (ст.177 ГК РФ) устанавливает, что операция, осуществленная гражданином, что хотя и дееспособным, но находится в момент ее осуществления в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина или других лиц, чьи права или интересы, которые охраняются законом, нарушены в результате ее осуществления. Однако операция, осуществленная в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст.177 ГК РФ из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями.

Недействительность операции, осуществленной под воздействием ошибки, которая имеет существенное значение. Достаточно большое число операций, связанных с обменом жилищных помещений, осуществляется под воздействием ошибок, которые имеют существенное значение. Чаще всего причиной расторжения операции становятся скрытые дефекты обмениваемых жилищных помещений, порой неусувни из-за конструктивных недостатков жилого дома. В этих случаях операция признается недействительной по иску стороны, которая действовала под воздействием ошибки, хотя ошибка истца и не являются следствием виновной поведения другой стороны.

Недействительность операции, осуществленной в результате стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ). Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) операцию по этому основанию, необходимо, чтобы лицом, которое оспаривает операцию, было доказано наличие двух признаков: сбежал тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность операции. Защита жилищных прав граждан, которые не достигли совершеннолетия. Закон подразделяет несовершеннолетних граждан на две группы: на лица, которые не достигли 14 лет, и на лица в возрасте от 14 до 18 годов. Согласно ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, таких, которые не достигли 14 лет (малолетних), операции могут осуществлять от их имени родители, усиновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 годов осуществляют операции, за исключением мелких бытовых, из письменного согласия своих законных представителей - родителей, усиновителей или опекунов. Операция, осуществленная таким несовершеннолетним, действительна при ее последующем письменном одобрении его родителями, усиновителями или опекуном. Дееспособность этой группы несовершеннолетних расширяется после достижения 16 лет. Несовершеннолетний, такой, который достиг 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в частности по контракту, или с согласия родителей, усиновителей или опекуна занимается предпринимательской деятельностью. Для осуществления операций относительно приватизированных жилищных помещений, в которых проживают несовершеннолетние, нужно предыдущее разрешение органов опеки и опеки. Это правило распространяется также на жилищные помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это